房子开始吃人了吗?【思维方式思考养生64】

2018年10月09日 12:13来源:www.ycdx.net手机版

房子开始吃人了吗?【思维方式思考养生64】

 
  房子开始吃人了吗?【思维方式思考养生64】

  童大焕—2018年10月8日

  2018年10月7日,一位从小互相看着长大的兄弟给我发来一篇文章《终于,房子开始吃人了》,问我:“文章里的观点对吗?”

  这篇文章定义的“房子吃人”就是爆仓:房价跌三成,首付归零就叫爆仓。文章说,过去的三个月里,在祖国的东南西北各个方向,遍布一线、二线、三线城市,各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。购房的业主拿出了和天斗、和地斗、和人斗的优良传统,走上大街,围攻售楼部,维护自身权利。

  2018年10月4日,江西省上饶市。碧桂园单价每平米1万元精装修降到7000元/平米毛坯。2018年9月13日,杭州市滨江未来海岸二期预售证价格低楼层比上一期便宜,但好楼层都比上期贵,平均折合下来二期比上期均价低了300多元/平米。业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。碧桂园浦东南郡,一夜之间单价从35000调到26000~28000。......

  把股市的爆仓概念直接套用到楼市来,是不准确的。股市用杠杆后爆仓,会被债主强行平仓,炒股人资产可能归零;楼市跌清首付,房子还是你的,还有东山再起可能。关键在于两点:你买的房子未来还有没有起死回升的可能?你能不能支撑得起月供?

  我对这位兄弟说,房地产从来都在分化,过了某个临界点,少数地区集聚、多数地区衰退都会呈加速度进行。

  换句话说,如果买的是人口长期流入地的优质标的产品,即使今天跌,未来也会起死回生;反之,则不是跌破首付的问题,而是长久跌到没有任何价值或者有价无市,而业主却要长久地向银行交月供。

  这才是真正的房子吃人,人成为房子的奴隶。

  这种情况,一定会发生,像2015年股市大面积收割中产一样。只是房子的周期长得多,暴露得慢而已。但一旦过了某个临界点,从楼市出逃,比股市更难,很多人终生成为真正意义上的“房奴”。

  盛极而衰。

  问:“会出现全国大面积的房价下跌行情吗?”

  答:“不会那么快,但是会呈现大范围的有价无市。包括某某(东部地级市)【这位兄弟所在城市】某某(东部县城)这样的地方,二手房交易周期很慢都是有可能出现的。”

  现在全中国大部分中小城市都处在城市化有史以来最鼎盛的时期,接下来就是盛极而衰。不要只看到今天的繁荣,忘了明日措手不及的萧条。一旦萧条来临,是谁也跑不掉的,就像沙滩上突然搁浅的鱼。

  2016、2017年中小城市的货币化棚改涨价去库存,只是大量中小城市最后的回光返照。

  人聚财聚人散财散。

  以往的货币放水,由于城市化的补课效应【补1949~1998城市化被人为阻止的课】,是相对均衡地洒向每一个城乡的,导致了全国房价的全面普涨【大城市好地段优质房源涨得多一些】。但是未来会越来越集中到东南部少数城市少数区域。包括以前几代人积累的财富,都会因“人聚财聚人散财散”效应,从人口流出地区向流入地区转移。这样,人口流出地,房价跌;流入地,涨,甚至涨得比以往还多。

  但是很多人不相信城市是越来越集聚、世界是越来越陡峭的。他们以过去20年的经验,认为人口还会继续向他们所在的中小城市集聚,而不是中小城市人口也开始拔腿离开,进一步向大城市集聚。

  事实上这两个进程同时在进行,但是很快,离开的速度会快于进来的速度。于是衰退开始。

  敝帚自珍。

  还有一个心理因素是敝帚自珍,总觉得自己手里的东西,什么都割舍不得。仿佛放弃其中的任何一项,都是天大的损失。

  结果自然是因为不舍,也就不可能有更多的得到。

  “舍得”者,有舍才有得也。小舍小得,大舍大得,不舍不得甚至只有突然失去而追悔莫及。

  我们处在人类历史上从未有过的剧烈变化和变革时代,变是常态,不变是非常态。提前看到并顺应变化者,总站在潮头看风景;看不到变化者,被一浪一浪拍在沙滩上。

  我对兄弟说:“不知你能否接受这个观念,否则我是建议趁现在某某(东部地级市)楼市也涨了不少,全部卖掉看看能否换到省城。我来帮助你安排。”

  他说:“现在住的房子某某某某不会想着卖。”

  我当然理解其中的情感,好好的新房子,装修好还没住几年呢:“估计你不会舍得卖,所以也一直没提。但从资产配置角度,换到省城长远升值才更有保障。今年我已经实现了姐姐的孩子资产从县城置换到省城。”

  “还有十年左右,到退休年龄,届时,打个比方,某某(东部地级市)的房子虽处核心地段,但可能涨1.5倍甚至有可能有价无市,因为总体过剩;但是省城好地段的房子,可能涨了3倍4倍甚至更多。那么(假设)现在都是150万,某某(东部地级市)的可能(到时)就是225万,但省城150万到时却变成了450甚至600万。这是一个比较保守的估计。也有可能是某某(东部地级市)的十年再涨个两三倍但真出手不易;而省城则涨个五六倍甚至更高,有价有市。”【若分别以2倍和5倍计,一个届时是300万,一个届时是750万。差距大不大?】

  他:“房子置换的事,我暂时是不考虑了。但对于房地产市场,会保持更多的关注度。”

  我:“这个要由你自己决定,但是越到后面机会越少成本越高。遵循投资理念,将来买回某某(东部地级市)和某某(东部县城)易如反掌,还加倍多出很多钱。”

  恒大研究院任泽平团队《中国人口大流动:3000个县全景呈现》(2018.09.18 08:33阅读 76万+)后面有个调查:

  1.你目前在哪里生活?(单选)一线城市359人(31.7%),二线464人(41%),三线140人(12.4%),四线88人(7.8%),五六线81人(7.2%);

  2.如不考虑户籍限制,你想去哪里工作生活?(单选)一线521人(46.3%),二线492(43.7%),三线70(6.2%),四线15(1.3%),五六线28(2.5%);

  3.结合现实考虑,你想去哪里工作生活?(单选)一线323(29.9%),二线606(56%),三线97(9%),四线21(1.9%),五六线35(3.2%)。

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